Gewerbereaummietrecht

  1. Welche Punkte müssen in einem Gewerberaummietvertrag zwingend vereinbart werden?

    Jeder Gewerberaummietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit unbedingt folgende Vertragspunkte regeln: die Namen der Mietparteien, das Mietobjekt (genaue Kennzeichnung der Mietflächen, gegebenenfalls mit Lageskizze), die Höhe der Miete, die Vertragsdauer und der Zweck der Nutzung. Alle weiteren Punkte unterliegen der freien Vereinbarung.

    Praxistipp: Es empfiehlt sich, sich bereits vor Vertragsabschluss über alle wesentlichen Vertragspunkte abzustimmen.

  2. Ist bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages eine bestimmte Form einzuhalten?

    Grundsätzlich nein. Bei Mietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, wird allerdings die schriftliche Form verlangt. Wird dies unterlassen, hat das zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dieser Vertrag kann allerdings nach Ablauf des ersten Vertragsjahres mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

    Praxistipp: Zur Klarheit und zu Beweiszwecken empfehlen wir Ihnen, jeden Mietvertrag schriftlich abzufassen!

  3. Reicht ein Telefaxschreiben als Schriftform zur Annahme eines Vertragsangebotes, das für länger als ein Jahr gelten soll, aus?

    Nein, ein Telefaxschreiben genügt nicht. Die Vertragsparteien müssen den Vertrag auf derselben Vertragsurkunde unterzeichnen.

    Praxistipp: Bei Aufnahme mehrerer gleichlautender Vertragsurkunden genügt es, wenn jede Partei die für die andere Vertragspartei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

  4. Kann ein Mietvertrag mit fester Laufzeit vorzeitig gekündigt werden?

    Ein zeitlich befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Während der Laufzeit kann er von keiner Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Nur im Ausnahmefall ist eine vorzeitige Beendigung durch außerordentliche Kündigung möglich, die allerdings eine grobe Vertragsverletzung einer Vertragspartei voraussetzt.

    Praxistipp: Setzen Sie sich mit Ihrem Vertragspartner zusammen und suchen Sie bei einer vorzeitigen Beendigung Alternativen (unter anderem Stellung eines Nachmieters, Angebot eines Ausweichobjektes).

     

  5. Berechtigen enttäuschte Umsatzerwartungen oder der Nichteintritt des Geschäftserfolges zur vorzeitigen Kündigung?

    Nein. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so ist das ein typisches Risiko des Mieters, das er nicht auf den Vermieter verlagern kann – so entschieden vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19. Juli 2000. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss falsche Angaben gemacht oder vertragserhebliche Umstände verschwiegen hat.

    Praxistipp: Informieren Sie sich bei Ihrem Vertragspartner über alle für Sie wichtigen Punkte. Lassen Sie sich Unterlagen und Prospekte zum Mietobjekt zeigen.
  6. Welche Kündigungsfrist gilt, wenn im Vertrag nichts geregelt ist?

    Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Sie beträgt für Gewerberaummietverträge sowohl für Mieter als auch für Vermieter sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres (spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres).
  7. Hat ein Mieter von Gewerberäumen Betriebskosten kraft Gesetzes zu zahlen?

    Nein. Die Vorschrift des § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB besagt, dass der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten zu tragen hat. Der Regelfall ist jedoch eine Übertragung dieser Kosten auf den Mieter per Mietvertrag. Vertraglich ist also die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter möglich.

    Praxistipp: Stimmen Sie die Kostenpositionen, die vertraglich übernommen werden sollen, konkret und einzeln ab!
  8. Kann ein von Straßenbaumaßnahmen betroffener Mieter die Miete mindern?

    Zunächst einmal: Die Rechtsprechung zur Mietminderung infolge von Straßenbauarbeiten ist sehr differenziert. Es wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass ein Mieter mit längerfristigem Mietvertrag mit gelegentlichen Baumaßnahmen rechnen muss, ohne deswegen die Miete mindern zu können. Eine Mietminderung ist allenfalls dann möglich, wenn es sich um lang andauernde Straßenbaumaßnahmen handelt, die mit erheblichen Folgen für den Geschäftsbetrieb verbunden sind.

    Praxistipp: Versuchen Sie zeitnah eine befristete Reduzierung der Miete zu vereinbaren!
  9. Besteht Konkurrenzschutz auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung?

    Ja. Der Vermieter darf weder auf dem gleichen Grundstück noch auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück an ein Wettbewerbsunternehmen des Mieters vermieten oder ein solches Unternehmen selbst betreiben. Dieser sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich aber nur auf das Hauptsortiment des Mieters.

    Praxistipp: Für den Fall, dass der Konkurrenzschutz auf das gesamte Sortiment ausgedehnt oder gänzlich ausgeschlossen werden soll, muss eine klare Regelung in den Mietvertrag aufgenommen werden.
  10. Darf ein Vermieter zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts das Türschloss auswechseln?

    Zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Schlösser der Mieträume austauschen. Er muss sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände aus dem Mietobjekt zu widersprechen. Die Rechtsprechung setzt hier enge Grenzen und hält einen solchen Eingriff unter Umständen dann für gerechtfertigt, wenn der Widerspruch erfolglos geblieben ist.

    Praxistipp: Da es in der Praxis immer wieder zu Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts kommen kann, wird empfohlen sich anderweitig abzusichern (zum Beispiel über eine Barsicherheit bzw. eine Bürgschaft).

Ansprechpartner

Wirtschaftsrecht | Geschäftsfeldmanager Recht und Steuern

Uwe Bock

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