Gewerbereaummietrecht

1. Welche Punkte müssen in einem Gewerberaummietvertrag zwingend vereinbart werden?
   
   Jeder Gewerberaummietvertrag muss zu seiner Wirksamkeit unbedingt folgende Vertragspunkte regeln: die Namen der Mietparteien, das Mietobjekt (genaue Kennzeichnung der Mietflächen, gegebenenfalls mit Lageskizze), die Höhe der Miete, die Vertragsdauer und der Zweck der Nutzung. Alle weiteren Punkte unterliegen der freien Vereinbarung.
   
   Praxistipp: Es empfiehlt sich, sich bereits vor Vertragsabschluss über alle wesentlichen Vertragspunkte abzustimmen. Soll das Gewerbe beschränkt werden, ist eine konkrete Bestimmung im Mietvertrag vorzunehmen. Andernfalls ist es dem Mieter grundsätzlich erlaubt, jede Art von Gewerbe in den Mieträumen zu betreiben.

2. Ist bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages eine bestimmte Form einzuhalten?
    

   Grundsätzlich nein. Bei Mietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, wird allerdings die schriftliche Form verlangt. Wird dies unterlassen, gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, §§ 578 Abs.1, 2, 550 S.1 BGB. Dieser Vertrag kann dann allerdings zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
   
   Praxistipp: Zur Klarheit und zu Beweiszwecken empfehlen wir Ihnen, jeden Mietvertrag schriftlich abzufassen! Die Schriftform wird nach neuer Rechtsprechung auch durch die wechselseitige Zusendung jeweils unterschriebener Vertragsurkunden mittels Telefax gewahrt (BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16). Eine Klausel, wonach sich die Parteien verpflichten, nicht aufgrund von Formmängeln zu kündigen (sog. Formheilungsklausel) ist nach neuer Rechtsprechung dagegen unwirksam (BGH, Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16).

3. Wie unterscheidet sich ein Gewerberaummietvertrag von einem Pachtvertrag?
   
   Die Pacht ermöglicht im Gegensatz zur Miete eine unmittelbare Ertragserzielung aus der Sache selbst aufgrund ihrer Beschaffenheit, Einrichtung oder Ausstattung. Werden Räumlichkeiten mitsamt dem notwendigen Inventar zum Gebrauch überlassen, handelt es sich regelmäßig um eine Pacht. Die wenigen gesetzlichen Unterschiede betreffen insbesondere die Ersatzpflicht bei verspäteter Rückgabe (§§ 546a und 584b BGB), die gesetzlichen Kündigungsfristen (§§ 580a, 584 und 594a BGB) und das nur für das Mietrecht geltende Sonderkündigungsrecht nach § 540 BGB (§ 584a BGB).
   
   Beispiel: Ein Restaurant mitsamt bestehender Einrichtung, Zapfanlage, Küche usw. wird regelmäßig verpachtet. Stattet ein Gastronom dagegen leere Räumlichkeiten selbst aus, werden diese lediglich vermietet.

4. Kann ein Mietvertrag mit fester Laufzeit vorzeitig gekündigt werden?
   
   Ein zeitlich befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Während der Laufzeit kann er von keiner Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Nur im Ausnahmefall ist eine vorzeitige Beendigung durch außerordentliche Kündigung möglich, die allerdings eine grobe Vertragsverletzung einer Vertragspartei voraussetzt.
   
   Praxistipp: Setzen Sie sich mit Ihrem Vertragspartner zusammen und suchen Sie bei einer vorzeitigen Beendigung Alternativen (unter anderem Stellung eines Nachmieters, Angebot eines Ausweichobjektes).
5. Berechtigen enttäuschte Umsatzerwartungen oder der Nichteintritt des Geschäftserfolges zur vorzeitigen Kündigung?
   
   Nein. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so ist das zunächst ein typisches Risiko des Mieters, welches allenfalls mittels einer vertraglichen Regelung auf den Vermieter verlagert werden kann. Dieser Grundsatz gilt nach einer Entscheidung vom Bundesgerichtshof selbst für den Fall, dass der Vermieter seinerseits mit höheren Geschäftserfolg des Mieters gerechnet hat (BGH, Urteil vom 19.07.2000 - XII ZR 176/98). Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss falsche Angaben gemacht oder vertragserhebliche Umstände verschwiegen hat.
   
   Praxistipp: Informieren Sie sich bei Ihrem Vertragspartner über alle für Sie wichtigen Punkte. Lassen Sie sich Unterlagen und Prospekte zum Mietobjekt zeigen.
6. Welche Kündigungsfrist gilt, wenn im Vertrag nichts geregelt ist?
   
   Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Gemäß der Vorschrift des § 580a Abs.2 BGB ist das Mietverhältnis bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zu kündigen. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall mit dem Ablauf des letzten Tages, des darauffolgenden Kalendervierteljahres.
   
   Beispiel: Eine Kündigung geht am Donnerstag den 04.01. zu (der 01.01. ist ein Feiertag und somit kein Werktag). Ist keine vertragliche Kündigungsfrist vereinbart, endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des 30.06. desselben Jahres.
7. Hat ein Mieter von Gewerberäumen Betriebskosten kraft Gesetzes zu zahlen?
   
   Nein. Die Vorschrift des § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB besagt, dass grundsätzlich der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten zu tragen hat. Der Regelfall ist jedoch eine zulässige Übertragung dieser Kosten auf den Mieter durch den Mietvertrag. Dies können unter anderem sein: die Grundsteuer, Anliegerbeiträge sowie die Gebühren für Kanalisation, Müllabfuhr und Schornsteinreinigung.
   
   Praxistipp: Stimmen Sie die Kostenpositionen, die vertraglich übernommen werden sollen, konkret und einzeln ab!
8. Kann ein von Straßenbaumaßnahmen betroffener Mieter die Miete mindern?
   
   Werden durch Baumaßnahmen Immissionen verursacht oder Geschäftskunden der Zugang erschwert, kann dies einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen. Die Rechtsprechung urteilt hier jedoch differenziert und einzelfallbezogen. Eine Minderung kommt demnach nur dann in Betracht, wenn die Baustellenimmissionen bzw. die Zugangsbeschränkung erheblich und langwierig sind. Zudem wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass ein Mieter mit längerfristigem Mietvertrag mit gelegentlichen Baumaßnahmen rechnen muss, ohne deswegen die Miete mindern zu können.
   
   Praxistipp: Versuchen Sie zeitnah eine befristete Reduzierung der Miete zu vereinbaren!
9. Besteht Konkurrenzschutz auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung?
   
   Ja. Der Vermieter darf weder auf dem gleichen Grundstück noch auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück an ein Wettbewerbsunternehmen des Mieters vermieten oder ein solches Unternehmen selbst betreiben. Dieser sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich aber nur auf das Hauptsortiment des Mieters.
   
   Praxistipp: Für den Fall, dass der Konkurrenzschutz auf das gesamte Sortiment ausgedehnt oder gänzlich ausgeschlossen werden soll, muss eine klare Regelung in den Mietvertrag aufgenommen werden.
10. Wer hat Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchzuführen?
    
    Gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache, auch während der Mietzeit, verantwortlich. Diese Verpflichtung kann jedoch zumindest bezüglich der Schönheitsreparaturen (etwa Tapezieren oder Streichen von Wänden, Türen oder Heizkörpern) vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Nach neuer höchstrichterlicher Rechtsprechung sind jedoch Klauseln, welche dem Mieter ein pauschales Renovieren, unabhängig von der Verursachung und dem Abnutzungsgrad vorschreiben, unwirksam (BGH, Urteile vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 242/13). Diese Grundsätze sind nach obergerichtlicher Rechtsprechung auch für Gewerberaummietverträge anwendbar (OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45/16).
    
    Praxistipp: Ein nicht unerheblicher Teil der vor 2015 geschlossenen Mietverträge enthält nunmehr solche unwirksamen Klauseln. Achten Sie beim Abschluss eines Mietvertrages genau auf die Formulierung! Im Streitfall sollten diese Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden.
11. Darf ein Vermieter zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts das Türschloss auswechseln?
    
    Zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Schlösser der Mieträume austauschen. Er muss sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände aus dem Mietobjekt zu widersprechen. Die Rechtsprechung setzt hier enge Grenzen und hält einen solchen Eingriff unter Umständen dann für gerechtfertigt, wenn der Widerspruch erfolglos geblieben ist (Urteil, OLG Karlsruhe vom 11.02.2005 - 10 U 199/03).
    
    Praxistipp: Da es in der Praxis immer wieder zu Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts kommen kann, wird empfohlen sich anderweitig abzusichern (zum Beispiel über eine Barsicherheit bzw. eine Bürgschaft).

Stand: 31.07.2019

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