Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen

Die Vorgaben der EU-Richtlinie wurden weitgehend ohne zusätzliche nationale Verschärfungen umgesetzt. Das GModG legt energetische Anforderungen an beheizte und/oder klimatisierte Wohngebäude sowie gewerblich genutzte Gebäude fest.  Erste Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Regelungen betreffen:

• Einführung des Nullemissionsstandards für Neubauten
• Neue Vorgaben für Nichtwohngebäude
• Regelungen zu Solarenergie und Gebäudetechnik
• Regelungen zum Energieausweis
• Einführung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen auf Basis von Ökobilanzierungen

Erster Überblick zu den Neuerungen:

Regeln für Gebäude und Heizungen

Beim Einbau einer Heizung entfällt die Vorgabe des bisher geltenden Gebäudeenergiegesetzes, mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme aus erneuerbare Energien zu erzeugen. Eigentümer können gemäß § 42 GModG zwischen folgenden Heizungsarten wählen, wobei spezifische Anforderungen in den §§ 43 bis 47 geregelt sind:

• Gas- und Ölheizung (klimaneutrale fossile Heizstoffe ab 2045, Einhalten der “Biotreppe”, Einsatz von Biomethan oder einer raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung)
• Wärmepumpe
• solarthermische Anlage 
• Biomasse-Hybridheizung 
• Biomasse- bzw. Wasserstoffheizung
• Wärmepumpen-Hybridheizung 
• Solarthermie-Hybridheizung
• hocheffiziente KWK-Anlage
• Stromdirektheizung
• Fernwärmeanschluss
• andere innovative Heizungslösungen

Bei neu eingebauten Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen ist die sogenannte “Bio-Treppe” zu beachten. Danach muss die bereitgestellte Wärme zunehmend aus gesetzlich zugelassenen klimafreundlicheren Brennstoffen (z. B. Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, bestimmte Arten von Wasserstoff) stammen:

• ab 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 2040: mindestens 60 Prozent

Diese Pflicht kann nach § 43 auch durch anteilige Nutzung einer solarthermischen Anlage oder einer raumluftthermischen Anlage mit Wärmerückgewinnung nachgekommen werden. Die Bundesregierung ist verpflichtet, bis 1. Dezember 2026 eine Grüngas- und Grünheizölquote, die bis 2045 auf 100 Prozent steigt, für Inverkehrbringer vorzulegen. Unternehmen und Immobilieneigentümer sollten nicht nur die Investitionskosten der Heizungsanlage betrachten, sondern auch die langfristige Verfügbarkeit, die CO²-Bepreisung sowie die Verfügbarkeit und Preisentwicklung von biogenen Brennstoffen und Wasserstoff, die Netzverfügbarkeit und die Entwicklung der Netzkosten, Installations- und Wartungskosten, technische Eignung und Alternativen sowie die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes. Außerdem sind mögliche Nachweispflichten einzuplanen.

Anforderungen an Nichtwohngebäude

Für bestehende Nichtwohngebäude führt § 40 GModG schrittweise Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz ein. Herangezogen wird als Maßstab der Jahres-Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes, der ab folgenden Zeitpunkten nicht um die entsprechenden Faktoren überschritten werden darf:

• ab 1. Januar 2030: höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes
• ab 1. Januar 2033: höchstens das 2,95-Fache des Referenzwertes

Betroffen sind damit vor allem energetisch besonders schlechte Nichtwohngebäude. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Sanierungsmaßnahme vor. Eigentümer können grundsätzlich selbst entscheiden, wie sie den erforderlichen Standard erreichen, beispielsweise durch eine effizientere Anlagentechnik, Gebäudeautomation, einen Heizungswechsel, Maßnahmen an der Gebäudehülle oder die Nutzung erneuerbarer Energien.

Die Anforderungen gelten unter anderem als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude nach dem 31. Dezember 2025 errichtet wurde oder vorher errichtet, aber durch Anpassungsmaßnahmen mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 gebracht worden ist. Gleiches gilt bei einer überwiegenden Versorgung mittels Wärmepumpe oder Biomasse sowie bei Fernwärme.

Ausnahmen bestehen, wenn die Einhaltung des Schwellenwerts technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Auch bestimmte Baudenkmäler, kleine freistehende Nichtwohngebäude und Industrieanlagen, Werkstätten oder landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf können ausgenommen werden.

Solarpflichten ab 2027

Mit § 106 GModG werden bundesweite Vorgaben für Solarenergieanlagen schrittweise eingeführt bzw. ausgeweitet. Neubauten sind so zu konzipieren, dass Solarpotenziale kosteneffizient genutzt werden können. Die Länder können darüber hinausgehende Regeln festlegen. Unternehmen müssen daher zusätzlich die Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes beachten. Solarpflichten bestehen für folgende Gebäudenutzungen und Flächen ab:

• 1. Januar 2027:  neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche
• 1. Januar 2028: bestehende öffentliche Nichtwohngebäude mit mehr als 2000 Quadratmetern Nutzfläche; bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche, falls Maßnahmen an Außenbauteilen gemäß § 36 erfolgen, die mind. 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes umfassen und eine energetische Bewertung gemäß § 38 durchgeführt wurde.
• 1. Januar 2029: bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 750 Quadratmeter Nutzfläche
• 1. Januar 2030: neue überdachte Parkplätze, die physisch an ein Gebäude angrenzen; neue Wohngebäude
• 1. Januar 2031: bei bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern

Ausnahmen können bestehen, wenn eine Solarenergieanlage technisch nicht möglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder wenn für bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind. Zusätzlich sind landesrechtliche Vorgaben zu beachten.

Nullemissionsgebäude als neuer Standard

Neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand und in Nutzung von Behörden müssen ab 1. Januar 2028 als Nullemissionsgebäudes gebaut werden. Ab 1. Januar 2030 müssen grundsätzlich alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden (§ 10a GModG). Dabei gelten die folgenden Grundanforderungen:

• Der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung sowie bei Nichtwohngebäuden zusätzlich für die eingebaute Beleuchtung darf dabei den jeweiligen Höchstwert der §§ 15 oder 18 nicht überschreiten.
• Energieverluste beim Heizen und Kühlen durch baulichen Wärmeschutz müssen nach Maßgabe der §§ 16 oder 19 vermieden werden.
• Am Gebäudestandort dürfen keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht werden.

Eine Stromdirektheizung darf in ein neues Wohngebäude i. d. R. nur eingebaut werden, wenn die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 45 Prozent unterschritten werden.

Gebäudeautomatisierung Nichtwohngebäude

Nach § 56 GModG müssen Nichtwohngebäude, die eine Heizungsanlage, eine kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage, eine Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 Kilowatt Nennleistung besitzen, bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung sowie einer automatischen Beleuchtungssteuerung  ausgestattet werden, es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar.

 Das System soll Energieverbräuche überwachen, dokumentieren und analysieren sowie Effizienzverluste erkennen. Unternehmen sollten prüfen, ob bestehende Energie- oder Gebäudemanagementsysteme diese Anforderungen bereits erfüllen oder erweitert werden müssen.

Betreiberpflichten gibt es hinsichtlich der Prüfung und Optimierung von bestimmten Heizungsanlagen sowie von Klima- und Lüftungsanlagen gemäß §§ 60a, 61a, 74, 75 und 76 sowohl bei relevanten Wohn- und Nichtwohngebäuden.

Energieausweis und Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen

Das GModG fasst Regelungen zum Energieausweis neu (§§ 79 bis 88c). Der Energieausweis muss künftig digital in einem maschinenlesbaren Format und auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auch in Papierform ausgestellt werden. Neben gleichbleibenden Angaben, z. B. zu Registriernummer, Art, Typ und Anschrift des Gebäudes, enthält der Energieausweis nach § 85 GModG zahlreiche neue bzw. geänderte Mindestangaben.

Erstmals wird die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen im Rahmen einer Ökobilanz nach den Bilanzierungsregeln des Anhangs A der DIN SPEC 91606: 2026-07 gefordert (§ 7 Abs. 5). Als Datengrundlage kann die nationale Referenzdatenbank des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen verwendet werden.

Damit werden neben dem Gebäudebetrieb auch Emissionen aus Herstellung, Errichtung, Austausch von Bauteilen und Rückbau berücksichtigt. Die Berichterstattung durch einer fachkundige Person ist erforderlich:

• ab 1. Januar 2028 für neu zu errichtenden Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr  mehr als 1.000 Quadratmetern und 
• ab 1. Januar 2030 für alle neu zu errichtenden Gebäude.

Bei der Ermittlung muss gemäß § 88b die Summe der gebäudebezogenen sowie betriebs- und nutzungsbedingten Treibhausgasemissionen, die über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entstehen, betrachtet werden:

Lebenszyklusphase A: Herstellung- und Errichtung

• Herstellung von Bauprodukten
• Transport von Bauprodukten
• Tätigkeiten auf der Baustelle

Lebenszyklusphase B: Nutzung

• dem Energieaufwand im Gebäude,
• dem Ersatz von Bauprodukten

Lebenszyklusphase B: Entsorgung

• dem Rückbau,
• dem Transport und
• der Bewirtschaftung von ausgebauten Komponenten und Materialien und ihrer Wiederverwendung, ihrem Recycling, ihrer thermischen Verwertung und ihrer endgültigen Entsorgung

Den Gesetzestext zum Gebäudemodernisierungsgesetz finden sich hier. Weitere Informationen finden Sie im GModG-Info-Portal  des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung und dem Gebäudeforum  der DENA.

Quelle (GModG; Stand 10.08.206)