Leitfaden
Mitarbeiterwohnen

Unternehmen in und um Leipzig engagieren sich aktiv, um ihre Beschäftigten bei der Wohnungssuche zu unterstützen. Dabei kommen unterschiedliche Ansätze zur Anwendung:

• Traditioneller Werkswohnungsbau oder Kauf von Bestandsimmobilien:
  Einige Unternehmen schaffen beispielsweise auf eigenen Grundstücken Wohnraum, der vorrangig den eigenen Mitarbeitenden zur Verfügung gestellt wird.
   
• Kooperationen mit Partnern aus der Wohnungswirtschaft:
  Firmen arbeiten mit privaten Wohnungsanbietern zusammen. Beispiele hierfür sind die Anmietung von Unterkünften in Boardinghäusern oder bei privatwirtschaftlichen Vermietern. Teilweise wird auch Wohnraum als Kapitalanlage erworben, um ihn gezielt an Beschäftigte weiterzuvermieten.
   
• Zusammenarbeit mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften:
  Kooperationen mit kommunalen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften ermöglichen es Unternehmen, Wohnungen für ihre Mitarbeitenden anzumieten – oft mit zeitlich befristeten Belegungsrechten.

Darüber hinaus gibt es auch indirekte Maßnahmen. Dazu gehören:

• Interner Markt / Aushänge
• Wohnraum-Tauschbörsen
• Beauftragung von Immobiliendienstleistern (Maklern)
• Finanzielle Unterstützung

Für Werkwohnungen gelten grundsätzlich die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen. In Verbindung mit dem jeweiligen Arbeitsverhältnis können sich jedoch besondere Regelungen ergeben. Welche spezifischen Vorschriften bei der Beendigung eines Werkwohnungsverhältnisses greifen, richtet sich nach der jeweiligen Vertragsart. Dabei wird zwischen zwei Formen unterschieden: Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung.

Werkmietwohnung (gemäß § 576 BGB)

Von einer Werkmietwohnung spricht man, wenn der Mietvertrag zwar im Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis geschlossen wird, Arbeits- und Mietvertrag jedoch rechtlich voneinander getrennt sind. Der Vermieter muss in diesem Fall nicht zwangsläufig der Arbeitgeber sein – auch ein Dritter kann diese Rolle übernehmen.

Solange das Arbeitsverhältnis besteht, hat der Arbeitnehmer als Mieter die gleichen mietrechtlichen Schutzrechte wie jeder andere Mieter. Wird das Arbeitsverhältnis beendet, gelten besondere Kündigungsregelungen: Bei Mietverhältnissen, die kürzer als zehn Jahre bestehen, kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, sofern die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird. In Fällen, in denen die Wohnungsüberlassung in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz für die Ausübung der Tätigkeit notwendig war, verkürzt sich die Kündigungsfrist sogar auf einen Monat. Typische Beispiele für derartige funktionsgebundene Werkmietwohnungen sind etwa Hausmeisterwohnungen innerhalb des zu betreuenden Gebäudes.

Werkdienstwohnung (gemäß § 576b BGB)

Bei einer Werkdienstwohnung ist die Wohnraumüberlassung Bestandteil der Vergütung für die erbrachte Arbeitsleistung. Es besteht somit ein einheitlicher Vertrag, der sowohl das Arbeits- als auch das Wohnverhältnis regelt. In der Regel endet mit dem Arbeitsverhältnis auch das Nutzungsrecht an der Wohnung.

Eine Ausnahme gilt jedoch für solche Werkdienstwohnungen, die überwiegend vom Arbeitnehmer selbst mit Möbeln ausgestattet wurden oder in denen er gemeinsam mit seiner Familie lebt. In diesen Fällen kommen die mietrechtlichen Regelungen für Werkmietwohnungen zur Anwendung.

Viele Arbeitgeber verfolgen das Ziel, Arbeits- und Mietverhältnis gleichzeitig zu beenden. Ist das Arbeitsverhältnis von vornherein zeitlich befristet – etwa bei Auszubildenden, in der Probezeit oder bei saisonalen Beschäftigungsverhältnissen – kann auch das Mietverhältnis entsprechend befristet gestaltet werden.

Stellt ein Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer Wohnraum zu einer Miete unterhalb des ortsüblichen Niveaus zur Verfügung, entsteht gemäß § 8 EStG ein geldwerter Vorteil. Für den Arbeitnehmer bedeutet dies, dass die Differenz zwischen der ortsüblichen und der vergünstigten Miete als zusätzlicher Bestandteil des Gehalts gilt und somit einkommensteuerpflichtig ist. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden in der Regel Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen.

Es bestehen jedoch zwei Möglichkeiten, diesen geldwerten Vorteil bei der vergünstigten Wohnraumüberlassung ganz oder teilweise zu vermeiden: Nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG entfällt der lohnsteuerpflichtige Vorteil, wenn der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese Miete nicht höher als 25 €/m² (ohne umlagefähige Kosten gemäß Betriebskostenverordnung) ist.

Alternativ kann der geldwerte Vorteil um einen jährlichen Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € gemäß § 8 Abs. 3 EStG reduziert werden – allerdings nur bei Unternehmen, die Wohnraum auch in mindestens gleichem Umfang an externe Dritte vermieten.

Wichtig: Eine gleichzeitige Anwendung beider steuerlichen Begünstigungen ist nicht zulässig.

Kauft ein Arbeitgeber Wohnraum und vermietet diesen Wohnraum an Mitarbeitende, gibt es die Möglichkeit der Abschreibung gemäß § 7 - § 7i EstG unter Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung bei verbilligter Vermietung. Von Bedeutung sind hierbei die sogenannten sonstigen Gebäude (im Privatvermögen oder im Besitzvermögen, die Wohnzwecken dienen) in Abhängigkeit vom Fertigstellungszeitraum. Danach richten sich die jeweilige prozentuale Sonderabschreibung über einen entsprechenden Zeitraum. Zinsen aus der Refinanzierung führen dabei zu Gewerbesteuerhinzurechnung gemäß § 8 Nr. 1 GewStG.

Der Freistaat Sachsen unterstützt über das „Förderprogramm gebundener Mietwohnraum“ (RL gMW) gezielt die Schaffung von miet- und belegungsgebundenem Wohnraum in stark nachgefragten Städten wie Leipzig, Dresden und Großpösna und damit auch indirekt das Mitarbeiterwohnen.

Zur Zielgruppe gehören Haushalte mit geringem Einkommen, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins sind. Zuschüsse gibt es für Neubau oder Sanierung von Wohnungen, die anschließend dauerhaft mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden.

Bis 2023 betrug der Zuschuss bis zu 4,80 €/m²/Monat der Belegungsbindung zur anfänglichen Miete als Baukostenzuschuss. Seit 2024 gibt es eine erhöhte Förderung von 45 % der prognostizierten Angebotsmiete (Nettokaltmiete) im Jahr der Bezugsfertigkeit, berechnet auf die Zeit der Mietpreis- und Belegungsbindung in € pro m² für Haushalte mit Einkommen unter den Grenzwerten von § 1 der Sächsischen Einkommensgrenzen-Verordnung

Seit 2024 gibt es den 2. Förderweg in Höhe von 35 % der prognostizierten Angebotsmiete (Nettokaltmiete) im Jahr der Bezugsfertigkeit, berechnet auf die Zeit der Mietpreis- und Belegungsbindung in € pro m² für Haushalte mit geringem Einkommen gemäß § 2 der Sächsischen Einkommensgrenzen-Verordnung.

Mietpreis- und Belegungsbindungen ermöglichen günstigere Wohnungsmieten, auch für Mitarbeiter mit Wohnberechtigungsschein. Unternehmen als Bauherren oder Investoren können sich als förderberechtigt anmelden und entsprechend Wohnraum schaffen, der Mitarbeitenden mit niedrigem Einkommen zugutekommt.

Die Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum entspricht formal dem Ziel eines einkommensabhängig geförderten Sozialwohnbaus. Unternehmen können dieses Instrument nutzen, um Mitarbeiterwohnungen zu schaffen, die preislich unter den üblichen Mietniveaus liegen – besonders in Fördergebieten wie Leipzig.

Mehr Informationen zum Förderprogramm bei der Sächsischen Aufbaubank.

Daneben bestehen weitere Fördermöglichkeiten von Bund und Land für Bau und Modernisierung von Wohnraum, meist in Verbindung mit zinsvergünstigten Darlehen und punktuell auch mit Zuschüssen, die individuell geprüft werden sollten. Dazu gehören:

• KfW > BEG Wohngebäude Kredit-Effizienzhaus (261)
• SAB > Förderung von Aufzugsanlagen in Mietwohngebäuden (RL AMW)
• KfW > Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298)