Anpassung der Gewerberaummiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown

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03.03.2021

Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem am 24. Februar 2021 verkündeten Urteil entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist.

Der für Gewerberaummiete zuständige 5. Zivilsenat geht davon aus, dass infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages eingetreten ist, welche eine Anpassung des Vertrages dahin möglich macht, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird. Diese Reduzierung der Kaltmiete sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hatte die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19. März bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20. März 2020 nicht öffnen konnte. Sie war dabei der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf "Null" reduziert sei und berief sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts (§ 536 BGB), hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).
Der Bundestag hatte bereits am 17.12.2020, eine wesentliche Vermutungsregelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann.

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